부동산 투자 종류 살짝 훑어보기, 난 초보니까ㅎ!

투자에 다양한 종류가 있고 선택한 투자 안에서도 여러 종목이 있다.

오늘은 <놀부의 부동산 DNA, 정형근> 을 읽었고 이 책에 쓰여진 내용을 기반으로

부동산 투자 종류에 대해 간단히 정리하려고 한다.

부린이라 간단히... 어렵다 어려워!

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1. 경매

 

경매의 과정은 1) 물건 확인 2) 임장 3) 가격 결정

경매에서 가장 중요한 것은 '권리 분석' (말소기준 권리/ 명도 여부 확인)

 

장점

초기 자본이 적음
공개된 정보로 매물을 쉽게 구할 수 있음

투자의 기본기를 배울 수 있음

누구나 참여 가능

대출(경락잔금 대출)이 쉽고 많이 나옴. > 레버리지 극대화

법원의 경매 절차는 투명하고 신속함.

빠르 회전률

 

참고

초보자에겐 독이 될 수도, 하이리스크 하이 리턴은 고수의 영역.

이론적으로 배울 것은 크게 많지 않고 모의로 경매 참여 > 임장을 통해 현장감을 익혀라.

신건인데 너무 감정가가 낮거나, 지난 최거자를 넘겨서 다시 경매에 나오 거나, 물건 번호가 많이 나온 경우 등은 피하자.

조급함에 시세와 같이 유찰하는 경우 발생.

초보자는 상승장보다 하락장을 노리자.

 

2. 빌라

 

다세대,연립/오피스텔/단독,다가구주택 등등, 보통 빌라투자는 다세대, 연립주택을 뜻함.

아파트가 최고라는 고정 관념을 깨고 기회를 더 넓혀보자.

1) 입지투자 : 비교적 신축을 구입해 가격 상승을 기대함 / 입지 좋은 곳에 전세 끼고 매입

2) 재개발 투자 : 낡은 빌라를 구입해 새 아파트로 바꾸는 투자

 

장점

주택이면서 소액투자 가능

 

참고

안된다는 선입견을 내려놓아야 하지만, 빌라는 진짜 잘 골라야 한다.

땅값이 오르는 곳을 선점할 것. (최소한 서울, 직주 근접 잘되는 곳이 최우선 입지)

전세가 상승률이 높은 곳을 살 것. (아파트는 아니지만, 빌라 투자는 절대적인 의미)

빌라로 수억 원의 이익은 망상.

최소한 아파트보다 꼼꼼하게. (아파트 처럼 눈으로 보면 클남, 손으로 다 체크해서 살피기)

창문 열어서 소음의 정도, 수압 체크, 벽 두드려 보고 등등

실입주금 0원 투자는 사기

 

3. 아파트

정보가 많은 만큼 경쟁자도 많은 종목.

주식처럼 가치 투자로 접근, BUT 예측 ㄴㄴ. 팩트 기반으로 체크 필수.

누가 내 집에 할지 고민 > 입지/평형 등등

실거주와 달리 투자는 흐름파악 필요, 상승기에는 하락장을 대비하라.

 

4. 오피스텔

 

장점

주택용 오피스텔은 보유해도 무주택 자격 유지 가능

입지가 성공을 보장

직주 근접만 되면 무난하게 월세 받고 매도차익까지 실현

 

참고

피해야 할 오피스텔 : 1) 택지개발 지구(물량 쏟아지면 ㅈ됨) 2) 연식이 오래된 오피스텔  3) 대형 평수(환금성 떨어짐)

오피스텔은 보통 상업용지에 지어짐 > 상업 용지는 재건축이 어려움

현재 트렌드는 원룸/복층은 ㄴㄴ, 1.5룸과 2룸 정도?

월세 금액 보다 공실률 따지는 게 더 중요하다.

세금 계산 잘하자(일반 임대사업자 VS 주택임대 사업자)

 

5. 재건축/재개발

 

1) 기본계획수립 2) 정비구역 지정 3) 추진위원회 구성 4) 조합설립 5) 사업시행 인가 6) 관리처분 인가 7) 철거 및 시공 8) 준공

서울의 절반은 노후화된 주택, 재개발과 재건축은 어쩔 수 없이 추진해야 함.

 

장점

투자금 대비 차익 실현 폭이 큼

 

참고

도시 및 주거환경정비법에 대한 학습 필요

초기 단계일 수록 리스크가 큼. 사업시행인가가 후 투자 추천

 

6. 상가와 건물

 

장점

정책 변화에 비교적 부담이 덜함

아파트 투자 금액 대비 비싼 건물 소유 가능(대출 잘나옴)

단지 내 상가는 고정 고객이 있어 꾸준한 수익 가능

 

참고

초보자는 어렵다.

사업자 있어야 하고 물건 공유도 폐쇠적임.

고층보다면 1층

6차선 넓은 도로는 ㄴㄴ. 유동인구 머무는 위치가 중요

시가나 계절을 타지 않는 곳

주택 기준으로 판단하면 안됨.

상가는 실패하면 다시 일어서기 힘들다.